• Home<
  • Blog<
  • El mercat immobiliari: reactivació o miratge?

Cercador de notícies






Darreres notícies







Llistat de noticies


2017 (9)
Gener (1)
Febrer (1)
Març (1)
Abril (1)
Maig (1)
Juny (1)
Juliol (2)

2016 (21)
Març (3)
Abril (2)
Maig (3)
Juny (2)
Juliol (1)
Agost (1)
Septembre (1)
Octubre (4)
Novembre (2)
Desembre (2)

El mercat immobiliari: reactivació o miratge?

És cert que el mercat immobiliari s’ha reactivat? El preus ja tornen a pujar? Des de la nostra perspectiva d’actuació i coneixement del mercat de les comarques de Girona, la resposta a aquestes preguntes és afirmativa, tot i que amb matisos.

Quan llegim les estadístiques que surten publicades als mitjans de comunicació, amb increments anuals de dues xifres sobre preus de venda i sobre transaccions de pisos, dóna la sensació que el mercat immobiliari ja torna a estar revolucionat, però la realitat no és ben bé així. Cal tenir en compte que si comparem les mitjanes de preus actuals en relació a les de l’any 2006, han baixat al voltant d’un 40 %. Podem afirmar que en moltes zones el preus actuals dels pisos són els mateixos preus que hi havia a principis del 2000.

D’altra banda, si a l’any 2006 a la província de Girona es venien més de 20.000 habitatges en un any, a l’any 2015 es varen efectuar 7.105 transaccions (segons dades de l’INE). És a dir, actualment l’activitat de compra-venda representa un 36% de la que hi havia als anys de l’eufòria immobiliària. Això no significa que l’objectiu sigui tornar a assolir aquelles xifres, que ens van portar a una crisi duríssima, si no que cal tenir en compte que partim d’unes punxes molt exagerades, tant els anys de gran eufòria com després amb la forta caiguda, especialment a partir del 2008, i que per tant, com que sortim d’una baixada tant exagerada de preus i una paralització del mercat immobiliari, ara que la tendència comença a ser a l’alça, per poc que millori, representa un gran increment en relació als anys de profunda crisi.

Més que fixar-nos en els percentatges de les estadístiques, el que realment interessa és la tendència: en els dels dos últims anys han augmentat les transaccions i els preus s’han incrementat sensiblement. Una tendència a l’alça que es mou amb uns paràmetres de certa estabilitat. Com exemple, ho podem comprovar amb les xifres de l’INE sobre vivendes venudes en les darreres anualitats a la província de Girona:

ANUALITAT

VIV. 2ª MÀ

VIV. OBRA NOVA

VIV. VENUDES

Abril 2011 - 2012

3.462

3.281

6.743

Abril 2012 - 2013

3.936

3.035

6.971

Abril 2013 - 2014

4.429

2.550

6.979

Abril 2014 - 2015

5.769

1.764

7.533

Abril 2015 - 2016

6.808

1.108

7.196

En el cas de les vendes de vivendes d’obra nova, veiem que la tendència dels darrers 5 anys és a la baixa. Això es lògic si tenim en compte que des que va començar la crisi l’any 2008, pràcticament no s’ha iniciat cap nova promoció d’habitatges. Únicament es venen les promocions que es van iniciar a l’època expansiva, i la gran majoria estan a mans de les entitats financeres. A les comarques de Girona, si no és en zones molt cèntriques o molt especials, encara ningú s’atreveix a iniciar una nova promoció, sobretot perquè el nivell de preus de venda (i el marge comercial) segueix essent molt baix, i les entitats financeres només faciliten finançament en sòls de la seva propietat.
En canvi, pel que fa a les vendes d’habitatges de segona mà, la tendència és a l’alça de forma molt progressiva i quasi espectacular, ja que si comparem el nombre de vendes a l’abril del 2016 en relació al 2011, la mitjana de l’increment per a cada anualitat està sobre el 18%.

Indubtablement, els preus no s’han incrementat en aquests darrers anys amb la mateixa progressió que el nombre de vendes. Seguim en una franja de preus baixa, tal com s’observa en el darrer estudi de preus de mercat que elaboren el Col·legi d’APIs de Girona i el Gremi de Promotors de Girona. Tal com mostra l’estudi (que es basa en ofertes d’habitatges en venda, no sobre operacions de compra-venda), en aquest darrer any, els preus mantenen una tendència a l’alça a la majoria de poblacions (Girona, Figueres, Roses, Olot, Banyoles, ....), excepte algunes poblacions costaneres com Sant Feliu de Guixols, Lloret i Palamós (segurament degut a un excés d’oferta).  

Des de les nostres oficines observem que, si bé els preus en aquests darrers mesos no han efectuat importants increments, ara ens trobem que no es produeix una negociació tant a la baixa del preu de sortida. Fa uns mesos, molts dels clients interessats en comprar una vivenda oferien contraofertes d’un 50% inferior al preu de sortida. Ara la negociació és més limitada, ens acostem més al preu de sortida, i en realitat, això significa que s’assumeix un cert increment de preus.

També comprovem que una bona part de la compra d’habitatges està efectuada com a inversió, degut a aquest nivell baix de preus. Si l’habitatge es destina a lloguer, es pot obtenir una bona rendibilitat, molt superior al que s’obtindria a través d’una entitat financera.

D’altra banda, el fet que les entitats bancàries donin més facilitats per obtenir préstecs hipotecaris i els tipus d’interès també siguin baixos, facilita una certa normalitat del mercat immobiliari, i moltes famílies (sobretot segment de 40 anys en endavant) ja es decideixen per comprar un habitatge, en moltes ocasions com a millora, és a dir, posen a la venda l’habitatge actual i compren un altre pis o casa més gran i més còmode per a tota la família.  

En conclusió, tant si analitzem les estadístiques i estudis publicats, com per la nostra pròpia experiència des de les nostres oficines, podem afirmar, que hem sortit de la paràlisi total, i en els darrers dos anys, la tendència del mercat immobiliari és cap a una millora de l’activitat, dins d’uns paràmetres encara força limitats i estables.

 

Joan Company Agustí

Comparteix aquesta noticia a les teves xarxes!